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內(nèi)容來(lái)源：居者老莫講買(mǎi)房
端午期間和朋友吃飯，聊到今年北京雖然就業(yè)率很低，但部分受到政策庇護(hù)的行業(yè)，復(fù)蘇的跡象是非常明顯的。
比如硬科技、新能源、新媒體、大健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等。這些行業(yè)，入行門(mén)檻高，但如果進(jìn)入核心研發(fā)層，賺得是真多。
如今，能承受月供3w+的人已經(jīng)成為北京市場(chǎng)的購(gòu)房主力。
朋友說(shuō)，如果能了解這些產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向和聚集地，那真是抓住了買(mǎi)房的撿漏機(jī)會(huì)。
1造錢(qián)行業(yè)，都在哪？如果按行業(yè)分，中國(guó)最能造錢(qián)的企業(yè)基本分為高端硬件、新汽車(chē)、新能源、醫(yī)療健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、企業(yè)服務(wù)、軟件服務(wù)、供應(yīng)鏈物流、電子商務(wù)、金融科技、新媒體、新消費(fèi)、農(nóng)業(yè)科技等十幾種。
有數(shù)據(jù)分析團(tuán)隊(duì)把它們叫做獨(dú)角獸企業(yè)。
而北京，是全國(guó)獨(dú)角獸企業(yè)最多的城市。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京獨(dú)角獸企業(yè)一共有136家，數(shù)量占比26.7%，為全國(guó)第一。其次為上海、深圳、杭州，企業(yè)數(shù)量依次為112家、57家、37家，數(shù)量占比分別為21.8%、11.1%、7.2%。
這些企業(yè)之所以聚集在北京，其實(shí)有很大一部分原因，是國(guó)資力量開(kāi)始加入了。
特別是新能源、硬科技等賽道，國(guó)資企業(yè)布局基本是戰(zhàn)略投資，以國(guó)資力量帶動(dòng)其他民間資本加入，產(chǎn)業(yè)“資本”帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)。
說(shuō)到底，那只無(wú)形的大手一直存在，只是在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，我們看不見(jiàn)。
在北京內(nèi)部，那只大手的操作就更為明顯了，這一點(diǎn)，從北京的產(chǎn)業(yè)布局就能看出。
從2022年北京各個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績(jī)來(lái)看，海淀區(qū)依舊是產(chǎn)業(yè)王者，其次是朝陽(yáng)區(qū)和西城區(qū)，東城區(qū)緊隨其后。
而這四個(gè)區(qū)域，也是北京樓市最強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域。
從平均房?jī)r(jià)來(lái)看，東西城均價(jià)最高。一方面是因?yàn)闁|西城的學(xué)區(qū)加持，另一方面是二環(huán)內(nèi)的超級(jí)buff，讓這個(gè)區(qū)域，想降價(jià)都難。
海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)部面積很大，房?jī)r(jià)也是兩極分化狀態(tài)。
五環(huán)以外的無(wú)產(chǎn)業(yè)區(qū)，或者三環(huán)-四環(huán)附近的很多老破小，正因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)輻射，成了逐漸被市場(chǎng)淘汰的“殘次品”。
當(dāng)有些人因?yàn)椴涣私鈽鞘谢A(chǔ)邏輯，或者一時(shí)腦熱買(mǎi)了這些“殘次品”時(shí)，就是另一批人撿漏的時(shí)刻。
2樓市遇冷，真的是壞事嗎？聊到這里，朋友忽然問(wèn)：最近幾個(gè)月樓市成交量暴跌，對(duì)中介和代購(gòu)行業(yè)來(lái)說(shuō)影響有多大？
有一說(shuō)一，其實(shí)不大。
北京有很多種購(gòu)房者：剛需、剛改、改善、豪宅平層、豪宅別墅等。
目前市場(chǎng)上成交量暴跌，主要是剛開(kāi)年被壓抑的改善需求和學(xué)區(qū)房需求集中釋放了一波，著急買(mǎi)房的人，趕在4月之前買(mǎi)完了。
剩下的，就是準(zhǔn)備精挑細(xì)選，選到適合自己房子人了。
如果大家和中介溝通過(guò)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)目前他們的業(yè)務(wù)都是賣(mài)一買(mǎi)一。
大家都想把手里的老房子盡快處理掉，再去選擇一套保值增值能力更強(qiáng)的房子。
預(yù)算在500-800萬(wàn)和1500萬(wàn)以上兩個(gè)區(qū)間的購(gòu)房人數(shù)，一直很平穩(wěn)，無(wú)論市場(chǎng)行情如何，這批人該買(mǎi)還是得買(mǎi)。
而1000萬(wàn)-1500萬(wàn)之間的購(gòu)房群體，多少還會(huì)思量一下，畢竟賣(mài)房這件事，就是一道大難題。
3如何撿漏？說(shuō)到產(chǎn)業(yè)、說(shuō)到行情，其實(shí)最后想說(shuō)的還是“撿漏”這個(gè)話題。
什么樣的房子算撿漏？
基本就是居住環(huán)境好、保值增值能力強(qiáng)、未來(lái)流通性好的房子。
這類(lèi)房子，首先要有產(chǎn)業(yè)，其次不能有硬傷。
目前，北京已經(jīng)逐步推出了換房退稅、一區(qū)一策等政策，還有6月的降房貸利率等，預(yù)計(jì)更大的樓市利好政策在路上。
所以在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，買(mǎi)到有產(chǎn)業(yè)、有舒適性、有交通、有保值增值預(yù)期的房子，就是撿漏了。
根據(jù)近幾年的北京發(fā)展規(guī)劃，梳理了幾個(gè)有產(chǎn)業(yè)前景的區(qū)域：
海淀的產(chǎn)業(yè)，主要集中在中關(guān)村、上地、清河、后廠村及永豐基地，這幾個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)是科技、信息、高端制造聚集地，有國(guó)資力量做支撐，所以這幾個(gè)區(qū)域輻射的片區(qū)，未來(lái)成交量也不會(huì)差。
從區(qū)域漲幅來(lái)看，近幾年漲幅最高的是海淀清河區(qū)域，其次是馬連洼、上地、西北旺。
按小區(qū)漲幅來(lái)看，排序如下：金隅翡麗鉑爵郡、橡樹(shù)灣五期、如園北區(qū)、西山壹號(hào)院南區(qū)、知本時(shí)代、圓明園東里、遠(yuǎn)大園二區(qū)、上林溪、橡樹(shù)灣四期、領(lǐng)秀新硅谷1號(hào)院、橡林郡等，一年內(nèi)最高漲幅21.8%，平均漲幅15%左右。
朝陽(yáng)區(qū)的產(chǎn)業(yè)，按規(guī)劃來(lái)分，分別是CBD、望京、中關(guān)村朝陽(yáng)園，奧林匹克中心區(qū)、金盞、垡頭等，目前發(fā)展成熟的是CBD、望京、亞運(yùn)村附近。
從區(qū)域漲幅來(lái)看，近幾年漲幅最高的是太陽(yáng)宮，其次是望京北、朝青、雙井等區(qū)域。
按小區(qū)漲幅來(lái)看，排名分別是湖光壹號(hào)、凱德品元、裕民路4號(hào)院、星海明珠、興化路2號(hào)院、北京香頌二期、華彩國(guó)際公寓、倚林佳園、和平街十四區(qū)、潤(rùn)楓德尚苑、潤(rùn)澤莊園、臻園等，漲幅在10%-16%之間。
東城區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)是教育和金融，整個(gè)區(qū)域的次新房，保值增值能力都非常強(qiáng)，其中漲幅最好的是景東、安交、和平里東、廣渠門(mén)等區(qū)域，特別是兼顧了次新和教育的房子，這幾年很搶手。
目前漲幅最好的小區(qū)分別是安馨園、育樹(shù)四條、東堂子胡同、景泰西里、官書(shū)院、前門(mén)東小街、金魚(yú)池東區(qū)、安定門(mén)東大街、夕照寺西里、南竹桿胡同、甘雨胡同33號(hào)院、幸福家園二期等，平均漲幅達(dá)到了20%。
而西城區(qū)，區(qū)域內(nèi)老破小遍地，731之后熄火了很久。但金融街作為北京的金融中心和豪宅聚集地，房?jī)r(jià)一路高企，成為西城區(qū)漲幅最高的區(qū)域。
只能說(shuō)，北京的有錢(qián)人太多了。
除了金融街，西環(huán)景苑、華龍美鈺、立恒名苑、陶然北岸、信和嘉園、清芷園等小區(qū)，也是西城區(qū)成交量相對(duì)可觀的小區(qū)。
在當(dāng)下這個(gè)即將迎來(lái)新調(diào)控政策的時(shí)間點(diǎn)，把握機(jī)會(huì)，選籌到有產(chǎn)業(yè)、有居住品質(zhì)的好房子，才是真正的撿到寶了。
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