這兩天，看好深圳的朋友被一個官方公布的數(shù)據(jù)嚇了一跳。
5月8日，深圳市統(tǒng)計局發(fā)布的《深圳市2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2022年，深圳常住人口1766.18萬人。較2021年的1768.16萬人，減少1.98萬人。“這是深圳1979年立市以來人口首次負增長?！?/p>
【資料圖】
這引起了一些擔憂，有就此批評“高房價”削弱深圳競爭力與歸屬感的，有直指深圳醫(yī)療、教育等民生資源不及二線城市優(yōu)質的，也有人指出深圳戶籍“含金量”連年下降，引發(fā)企業(yè)和人口外流。
有的質疑不單針對2022年的深圳，多少還是有些道理的，但如果只拿2022年的數(shù)據(jù)來說事，我就覺得不妥。
眾所周知，2022年的深圳，就跟2022年的上海一樣，充滿魔幻、憤懣、無奈。
我們不能拿2023年“五一”出游人數(shù)的狂飆，來說明旅游市場的報復性回暖具有可持續(xù)性。我們不能拿這個“五一”售樓處滿目的蕭清，去驗證全國樓市的“崩盤”。
中國大大小小的城市，無數(shù)個家庭，被迫關在家里3年，春節(jié)和清明節(jié)期間都在忙著探親訪友與祭拜祖先，真正屬于放飛自我的第一個假期，正是這個“五一”。
我對各地各部門報出來的“五一”數(shù)據(jù)，是完全無感的，“五一”再好看的數(shù)據(jù)，都不能作為分析未來走勢的主要依據(jù)，包括紅遍神州大地的“進淄趕烤”。
還權于民，或許就可以出來一大堆淄博。這是改革開放40年最寶貴也是最根本的經(jīng)驗。
記得位處深圳東部的龍崗區(qū)的樓市，在2005年之前是非常低迷和疲軟的，而西部的寶安，得益于當?shù)貜妱诺漠a(chǎn)業(yè)支撐與旺盛的購買力支持，樓市雖然相對封閉，但交投相當活躍。
2005年后，龍崗樓市迎來了一個飛躍期。一方面是2005年，深圳房價節(jié)節(jié)攀升，商品住宅成交均價逼近7000元/平方米，比2004年上漲16%，創(chuàng)下歷年之最，龍崗當然從中受益；另一方面，得益于龍崗規(guī)劃國土部門對房地產(chǎn)市場的扶持與呵護，那幾年，龍崗住宅項目的高拓展率與高得房率，使得龍崗市場供應充滿競爭力與想象力。
同樣是建筑面積120平方米的房子，龍崗可以干到實用面積150甚至200平方米。高性價比，高得房率，我認為是龍崗樓市從低迷走向活躍的關鍵因素，它的房價水平也因為高拓展率得以穿越周期，節(jié)節(jié)爬升，躋身深圳樓市最具競爭力行政區(qū)。
我不是“高房價”的鼓吹者，我只是為當下買房的朋友打抱不平。
不給深圳“擴容”，導致大量的舊改項目都是高容積率，大量的住宅用地要建高層與超高層——這意味著更高的公攤面積，與更低的實用率。
越來越嚴格的建筑設計審批規(guī)范，意味著曾讓深圳引以為傲的產(chǎn)品創(chuàng)新漸漸失去舞臺，“千盤一面”，舒適度下降，密密麻麻的建筑覆蓋，令人心生深圳居住環(huán)境“香港化”的擔憂。
不久前，深圳公布了2023年供地計劃，含深汕共1200公頃，與2022年相同。在居住供地分區(qū)結構上，各區(qū)排名依次是坪山34公頃，寶安25公頃，龍崗20公頃，深汕合作區(qū)19公頃，龍華16公頃，光明15公頃，前海12公頃，大鵬7公頃，南山5公頃，福田1公頃，鹽田1公頃，羅湖0公頃。
這意味著什么？
意味著商品房去化倍受人才房和樓市下行行情嚴重沖擊的“重災區(qū)”坪山，今年將從光明和寶安的手上，接棒深圳土地市場“主戰(zhàn)場”角色。
印象中，在坪山做房地產(chǎn)開發(fā)生意，全深圳最難，開發(fā)商叫苦連天。當年禁止“商改住”之風吹遍全國，坪山執(zhí)法的尺度最嚴，一些開發(fā)商從此視坪山為畏途。
快速連接坪山與福田中心區(qū)的深圳地鐵14號線的開通運營，似乎并未給這個行政區(qū)的樓市帶來明顯轉機。
一兩千套住宅房源開盤，只賣出十幾二十套，而新增供應量不僅越來越大，而且價格沒有最低，只有更低——屢創(chuàng)近3年來新低，有的比東莞臨深片區(qū)還便宜。
格隆匯做過調查，坪山石井一個距離惠州約2公里的新盤，426套住宅，均價約3.71萬/平，總價區(qū)間約229萬-1126萬/套，建面單價約2.88萬起，總價200萬起就能買約70平的3房。東莞的邊緣板塊鳳崗、長安的多高層住宅新房都已經(jīng)賣到了2.5萬-4萬/平。
房子越來越難賣，庫存積壓越來越大，坪山樓市的去化周期創(chuàng)下接近28個月的記錄，為深圳11個行政區(qū)中第3長：
長過深汕。
這樣的地方，如果樓市政策還繼續(xù)不友好，繼續(xù)動輒得咎，那么坪山樓市將繼續(xù)淪陷，影響開發(fā)商在這里做生意的熱情。
有人說，坪山將成為第二個“光明”，也有人說，坪山將“光明化”，意指兩個行政區(qū)的樓市競爭壓力都很大，都不好賣，但我覺得這有“高攀”光明之嫌。
光明這幾年雖然也到處插滿密密麻麻的高層建筑，但它好歹有個國家級的科學城，面積還不小，接近100平方公里，這是光明樓市的鐵底，也是光明樓市敢于與深圳其它行政強區(qū)爭奪客源的重要依托與基本盤。
最大的區(qū)別，我覺得可能還是在光明一方面得享深圳發(fā)展的紅利，另一方面它因為脫胎于寶安，有給行業(yè)和市場賦能的動力與本領，也更懂得如何打好服務牌和感情牌。
高房價，將不再成為深圳成長為世界頂流城市的障礙。這兩年，深圳在奮起直追，在認認真真做住房、教育、醫(yī)療供給側的改革，并且初見成效。這樣的城市，是相信的結果。這樣的城市，值得繼續(xù)相信，值得在這里有一套房，或者買多一套房，用來改命、進階或者享受。
今（5月10）日，深圳本地股尾盤直線拉升，深深房A率先封漲停，深振業(yè)A、深物業(yè)A、特力A等個股跟漲。
也是今天，《深圳市住房發(fā)展2023年度實施計劃》正式發(fā)布，2023年共建設籌集保障性住房18.5萬套(間)，計劃供應分配保障性住房8萬套(間)，計劃批準預售和現(xiàn)售商品住房6萬套。
要是擱以前，這顯然是深圳樓市的“利空”，今天，它卻成為深圳概念股的“利好”。
為什么？
今年開春以來深圳市政道路和地鐵的擁堵與擁擠，或許可以解釋一切。
苗頭寫過，深圳等占全國10%的頭部城市，正在“虹吸”全國資本、資金、產(chǎn)業(yè)、人才等資源，而這樣的“虹吸”，將越來越明顯。
《深圳市住房發(fā)展2023年度實施計劃》，以及上個月公布的“十四五”期間，深圳將建設籌集保障性住房的目標，從54萬套（間），調整為不少于74萬套（間），增加的20萬套（間）均為保障性租賃住房，2021-2027年，深圳將累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間）——這些都在向市場傳遞一個非常明確的聲音，即隨著保障性住房逐步供應到位，商品房市場的“松綁”，或許不再遙不可及。
而此前深圳發(fā)布的“工業(yè)上樓”計劃，也讓各方看到了高房價高地價對深圳的負面影響正在消減，一個“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的住房供應格局，有望在深圳率先建立。
買沒買房可能都不重要了，有沒有買對房子，才是每個人最應該關心的。
身邊多位朋友，正在深圳忙著看房，因為他們看到了難得一見的筍盤和好項目，正在求售。
以前他們覺得現(xiàn)在不是買房的時機，現(xiàn)在，他們想重新配置資產(chǎn)，想“換房”，以及“換倉”。
這是對的。
假如有能力有實力，一定要重新思考“換倉”的可能。買對城市買對地段買對產(chǎn)品買對學區(qū)，才是我們對未來對城市對生活最好的擁有。
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